부동산 경매 공부 과정 자세히 알려 드립니다.

안녕하세요. 저는 최근에 부동산 경매 투자에 관심이 많은 직장인입니다. 요즘 주식이다 코인이다 해서 상대적으로 부동산 자산에 대한 관심이 덜한 시기입니다. 이럴 때일수록 부동산 경매 공부를 해서 내 집 마련을 해보는 것이 목표입니다. 그렇다면 부동산 경매 공부는 어떻게 해야 할까요?

 

1. 부동산 경매 과정

먼저 부동산 경매에 입찰하기 위해서는 경매로 어떤 물건이 나왔는지 알아 보아야 합니다. 경매 관련 소식을 알려 주는 여러 유무료 사이트가 있습니다. 저는 현재 탱크옥션이라는 유료 사이트를 결제해서 이용하고 있습니다. 하지만 무료 사이트를 원하시는 분들도 많을 것 같습니다. 아래 무료 사이트도 소개해 드리겠습니다.

 

2. 부동산 경매 - 무료 사이트

법원경매정보: www.courtauction.go.kr

네이버부동산 경매: land.naver.com/auction

행꿈사옥션: www.hkauction.com

 

이렇게 3가지 사이트가 대표적입니다. 법원경매정보 사이트는 전면 무료이며 네이버부동산 경매는 월 3건 무료입니다. 행꿈사 옥션 사이트 역시 부분적으로 무료입니다.

 

 

저는 유료 사이트를 이용하고 있기 때문에 유료 사이트를 기준으로 설명 드리겠습니다. 유료 사이트에서 경매검색을 클릭하고 낙찰받기를 원하는 지역, 가격대, 물건 종류 등을 조건으로 걸어서 검색할 수 있습니다.

 

 

저는 기본적으로 소재지, 물건 종별, 감정가, 유찰수를 넣어서 검색 합니다. 그 외에 추가적으로 확인할 사항은 건물 외관과 구조, 점유자의 임차 조건 외에 보존등기일(건축 연도)입니다.

 

연식이 오래된 건물은 부동산의 가격 거품이 사라지고, 온전히 그 땅이 가진 가치를 볼 수 있습니다. 다만 임차인을 구하기 전에 수리비가 많이 들 수 있는 것은 단점입니다.

 

 

3. 부동산 경매 - 권리분석

경매를 할 때 세심하게 봐야할 부분은 임차인의 대항력 여부입니다. 대항력이란 임차인이 살고 있던 집이 경매로 넘어갔을 때, 법원에서 받지 못한 돈을 경매로 낙찰받은 자에게 요구할 수 있는 권리입니다.

 

임차인에게 대항력이 있다면 낙찰을 받고 나서도 돈을 물어줘야 할 수도 있는 것입니다. 임차인의 대항력은 전입 날짜와 다섯 개의 권리(근저당, 가압류, 담보가등기, 전세권, 경매기입등기) 중 가장 빠른 권리의 날짜와 비교해서 결정 됩니다. 전입 날짜가 빠르면 대항력이 있는 임차인, 늦으면 대항력이 없는 임차인으로 분류 됩니다. 전입날짜와 소멸기준 날짜가 같으면 대항력은 없습니다.

 

전입 날짜가 대항력 여부와 관련이 있다면, 법원에서 돈을 받는 순서는 확정일자와 관련이 있습니다. 매각물건명세서에서 대항력이 있는 임차인이 있다면, 확정일자를 받았는지 확인해야 합니다. 법원에 배당종기일이 지나서 배당신청을 하면 법원에서 배당을 한푼도 해주지 않습니다.