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부동산경매

부동산 경매 공부 과정 자세히 알려 드립니다. 안녕하세요. 저는 최근에 부동산 경매 투자에 관심이 많은 직장인입니다. 요즘 주식이다 코인이다 해서 상대적으로 부동산 자산에 대한 관심이 덜한 시기입니다. 이럴 때일수록 부동산 경매 공부를 해서 내 집 마련을 해보는 것이 목표입니다. 그렇다면 부동산 경매 공부는 어떻게 해야 할까요? 1. 부동산 경매 과정 먼저 부동산 경매에 입찰하기 위해서는 경매로 어떤 물건이 나왔는지 알아 보아야 합니다. 경매 관련 소식을 알려 주는 여러 유무료 사이트가 있습니다. 저는 현재 탱크옥션이라는 유료 사이트를 결제해서 이용하고 있습니다. 하지만 무료 사이트를 원하시는 분들도 많을 것 같습니다. 아래 무료 사이트도 소개해 드리겠습니다. 2. 부동산 경매 - 무료 사이트 법원경매정보: www.courtauction.go.kr .. 더보기
건축물대장 매각물건명세서 감정평가서 자세히 알려드립니다. 안녕하세요. 이번 글에서는 부동산 경매에 관심이 있는 투자자에게 도움이 될만한 정보를 담고자 합니다. 보통 부동산 경매를 할 때 미리 봐두어야 하는 공식 문서들이 있습니다. 바로 건축물대장, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서가 그것입니다. 하나 하나 어떻게 봐야 하는지 알아 볼까요? 1. 건축물대장 건축물대장에 위반건축물이라고 표시가 되어 있는 물건이 있습니다. 위반건축물은 대출이 나오지 않습니다. 이 경우에는 철거 후 대출이 가능합니다. 불법 용도 변경이나 불법 증축을 한 건축물은 건축물대장 우측 상단에 위반건축물이라고 표기되어 있습니다. 해당 시청이나 구청, 군청에 전화를 해서 위반 사항이 무엇인지 확인해 봐야 합니다. 무리하게 증축한 집이라면 입찰을 포기하는 것이 낫습니다. 2. 매각물.. 더보기
선순위 임차인 대항력 자세히 알려드립니다. 이번 글에서는 부동산 경매에 관심이 있는 분들에게 도움이 될만한 정보를 담았습니다. 보통 부동산 경매 초보 투자자에게는 대항력이 있는 선순위 임차인이 있을 경우 그 물건을 조심하라고 합니다. 도대체 대항력이 무엇일까요? 그리고 선순위 임차인이 있는 물건은 왜 조심해야 할까요? 이번 글에서 자세히 알아 보도록 하겠습니다. 1. 대항력 먼저 대항력은 임차인이 집주인 및 낙찰자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖추려면 정당한 계약, 이사하고 점유할 것, 전입신고의 3가지 조건을 충족 시켜야 합니다. 이때 주의할 점은 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생한다는 것입니다. 따라서 근저당성립일이 전입신고일과 같다면, 전입신고 다음 날부터 대항력이 생기니 임차인은 후순위가 됩니다. 그렇다.. 더보기
등기부등본 권리분석 자세히 알려드립니다. 이번 글에서는 등기부 등본을 통해 권리 분석을 하는 방법을 알려 드리고자 합니다. 권리 분석에서 제일 중요한 것은 최선순위 권리 이후 전부 말소 원칙입니다. 먼저 등기부 등본에서 표제부, 갑구, 을구 권리 분석을 순차적으로 살펴 보겠습니다. 집합건물은 표제부에 1동의 건물의 표시, 대지권의 목적인 토지의 표시, 전유부분 건물의 표시, 대지권의 표시가 있어야 합니다. 특히 대지권의 표시가 중요 합니다. 집합건물은 토지를 공유해서 사용 합니다. 그 공유하는 토지 면적의 권리를 집합건물 등기부상 개별 호에 각각 부착시키는 과정을 거칩니다. 공유된 토지의 권리를 대지의 권리, 줄여서 대지권이라고 합니다. 전체 대지권 중 몇 제곱미터를 부착시키는데 이것이 간혹 없을 때도 있습니다. 이걸 대지권 미등기라고 합니다... 더보기
강제집행 절차 기간 비용 신청 자세히 알려드립니다. 요즘 고금리로 부동산 시장이 많이 얼어 붙으면서 오히려 경매에 눈을 돌리는 분들이 많아진 것 같습니다. 아무래도 상대적으로 저렴한 가격에 부동산을 매입할 수 있는 것이 경매니까요. 그런데 부동산 경매에서는 명도라는 절차가 스트레스를 줍니다. 기존에 있던 세입자를 밀어내야 하는 것인데요. 만약 세입자가 끝까지 안 나가고 버티면 어떻게 해야 할까요? 그럴 때 하는 것이 바로 강제집행입니다. 이번 글에서는 강제집행의 절차와 기간, 신청방법 등에 대해 자세히 알려 드리겠습니다. 1. 강제집행 – 뜻 강제집행은 국가기관인 법원이 의무를 이행하지 않는 사람에게 그 의무를 강제하도록 하는 절차입니다. 지레 겁이 날 수 있지만 전혀 그럴 필요는 없습니다. 왜냐하면 낙찰자는 법원에서 공식적으로 진행하는 경매를 통해서 소.. 더보기
토지 경매 주의사항 자세히 알려드립니다. 일반적으로 부동산 경매 투자를 한다고 하면 오피스텔이나 아파트, 빌라에 관심을 가지는 분들이 많습니다. 상대적으로 토지 경매는 관심을 가지는 분들이 극히 드뭅니다. 하지만 토지 경매가 잘 만하면 수익을 내기 좋다고 합니다. 이번 글에서는 토지 경매시 주의사항에 대해 자세히 알려 드리겠습니다. 1. 토지 경매시 주의사항 토지 경매는 내가 왜 땅을 사려고 하는지 목적을 분명히 세우고 거기에 맞게 물건분석, 입지분석, 현장탐방을 해야 합니다. 만약 증여나 상속이 목적이라면 당장의 개발보다는 향후 10년, 20년 그 멀게는 40~50년 이후에 이 지역이 어떻게 변화할지를 제대로 분석하고 경매로 저렴한 땅을 사야 합니다. 증여, 상속이 아니라 전원주택, 주말농장 또는 농사를 짓기 위해서 실수요 목적으로 땅을 알아.. 더보기
선순위 임차인 배당요구 신청 보증금 자세히 알려드립니다. 부동산 경매를 요즘 열심히 공부하고 있습니다. 그러다 보니 요새 부동산 등기부 등본에서 권리 관계를 분석하는 것을 깊게 파고 있습니다. 기준권리보다 뒤에 있는 것들은 경매가 이루어 지면 모두 없어지기 때문에 관계가 없지만 기준권리보다 앞서 등장하는 권리들은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 이번 글에서는 선순위 임차권에 대해 자세히 알아 보도록 하겠습니다. 1. 선순위 임차인 선순위 임차인이란 기준권리보다 앞서서 전입신고 한 임차인으로 낙찰자가 인수하는 경우와 인수하지 않아도 되는 경우로 나뉩니다. 일반적으로 경매로 나온 아파트 중 유찰횟수가 많은 물건은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인이 존재하는 경우가 많습니다. 대항력이란, 임차인이 제3자에게 자신의 임대보증금을 주장할 수 있는 권리를 말합.. 더보기
npl이란 채권 자세히 알려드립니다. 이번 글에서는 부실채권이라고 불리는 NPL이란 무엇인지 자세히 알아 보도록 하겠습니다. 부동산 경매도 워낙 경쟁이 치열하다 보니 요즘 새로운 투자처를 알아보고 있었습니다. 그런데 NPL이라는 것이 눈에 들어오더라 구요? NPL이란 바로 무엇일까요? 1. NPL 이란 NPL, 부실채권은 영어로 Non Performing Loan을 뜻합니다. 무수익 미회수 여신채권을 말하며, 금융기관의 대출 및 지급보증 중 원리금이나 이자를 제때 받지 못하는 돈을 말합니다. 금융기관에서 대출을 해주고 근저당권을 설정했는데 채무자가 3개월 이상 이자를 미납하면 부실채권으로 분류합니다. 금융회사는 3개월 이상 연체 채권을 대출원금보다 낮은 가격에 매각 또는 유동화하거나 회계상 손실 처리합니다. 그러면 NPL의 종류는 무엇이 있.. 더보기

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