주택임대차보호법 최우선변제금액 자세히 알려드릴게요.

항상 연 초에는 원룸이나 오피스텔을 구하는 직장인, 대학생들이 많습니다. 저도 작년 이맘때쯤 원룸을 알아봤던 기억이 나네요. 공인중개사를 끼고 원룸을 구하면서도 혹여나 보증금을 떼일까 두려워 전입신고하고 확정일자 받고 했던 기억이 납니다. 그런데 공부를 해보니 주택임대차보호법에 의하면 선순위 물권보다 먼저 보호받을 수 있는 최우선변제권이라는 것이 있더라구요. 이번 글에서는 주택임대차보호법 최우선변제금액에 대해 상세히 알려드릴게요.

 

 

먼저 우선변제권과 최우선변제권이 용어는 비슷한데 내용이 조금 다르거든요. 용어부터 정리해보도록 하겠습니다.

1. 주택임대차보호법 – 우선변제권

우선변제권은 경매절차에서 후순위 권리자나 기타 일반채권자보다 우선해서 임차보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다. 임차인이 주택의 인도(점유)와 주민등록(전입신고)라는 대항요건과 확정일자를 임대차계약서에 갖췄다면, 임대인의 채권자에 의해 경매가 있더라도, 임차인이 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권보다 우선해서 보증금을 변제받을 권리가 있는 것입니다.

 

우선변제권의 기준일은 대항력 발생시점과 확정일자 둘 중 늦은 날 낮입니다. 임차인의 임차보증금은 임대인과 임차인의 계약으로 형성된 채권에 불과하지만 임차인의 우선변제권은 경매절차에서 근저당권, 저당권, 담보가등기, 전세권 등의 물권과 동일한 대우를 받습니다.

 

주택임대차보호법

 

정리하면 우선변제권을 행사하기 위해서는 대항력(점유+주민등록)을 경매개시결정등기 전까지 갖출 것, 확정일자를 갖출 것, 배당요구종기일까지 대항력을 유지할 것, 배당요구종기일까지 배당요구신청을 할 것 등 4가지의 조건을 갖춰야 합니다.

 

저 역시 우선변제권을 얻기 위해 이사하자마자 전입신고와 확정일자를 동시에 했습니다. 혹시나 일이 어떻게 될지 모르니 이 글을 보시는 분들도 꼭 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 해서 우선변제권을 행사할 수 있게 되기를 바랍니다.

 

지금까지 우선변제권에 대해 자세히 알아 보았습니다. 그렇다면 최우선변제권은 뭘까요?

 

2. 최우선변제권

최우선변제권은 소액임차인의 경우 경매절차에서 보증금 중 일정액을 순위에 관계없이 일반채권자는 물론 선순위 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수 있는 권리입니다. 앞선 우선변제권은 선순위 담보물권자보다 우선해서 변제받을 수는 없지만 최우선변제권은 우선해서 변제받을 수 있다는 차이가 있네요.

 

최우선변제권 역시 우선변제권과 마찬가지로 임차보증금이라는 채권을 물권화한 것입니다. 경제적 약자인 임차인의 임차보증금 채권을 근저당권, 저당권, 담보가등기, 전세권 등의 물권들보다도 가장 최우선으로 배당받을 수 있게 하는 임차인 보호제도입니다.

 

최우선변제금액

 

소액보증금에 해당하는지의 여부는 주택임대차보호법 최우선변제금 표 또는 상가건물 임대차보호법 최우선변제금 표에서 해당 부동산이 소재한 지역과 해당 부동산의 등기부상 최초 담보물권(근저당권 등)설정일에 따라 달라집니다. 현재시점에서는 소액임차인에 해당되더라도 최초 담보물권이 설정되던 당시 적용되던 규정 하에서는 소액임차인에 해당하지 않을 경우 그 임차인은 최우선변제를 받을 수 없습니다. 더불어 소액 보증금 중 일정액의 보호범위를 매각대금의 1/2의 한도로 제한하고 있습니다.

 

아래에 소액보증금에 해당하는지 여부를 알려주는 주택임대차보호법 최우선변제금 표를 실어 놓았습니다. 

 

 

지역	보증금 범위	최우선 변제액
서울특별시	1억1천만원 이하	3,700만원 까지
수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역, 세종시, 용인시, 화성시	1억원 이하	3,400만원 까지
광역시(수도권정비계획법에 따른 과밀억제권역에 포함된 지역과 군지역은 제외), 안산시, 김포시, 광주시, 파주시	6,000만원 이하	2,000만원 까지
그 밖의 지역	5,000만원 이하	1,700만원 까지

 

최우선변제권을 행사하려면 주택임차인이라면 대항력을 경매개시결정등기 전까지 갖출 것, 보증금이 법에서 정한 금액보다 작을 것, 배당요구종기일까지 대항력을 유지할 것, 배당요구종기일까지 배당요구신청을 할 것등 4가지의 조건을 갖추어야 합니다.

 

지금까지 주택임대차보호법에 따른 우선변제권과 최우선변제권 그리고 최우선변제금액에 대해 상세히 알아보았습니다. 이 정도 내용만 알고 계셔도 충분하고도 차고 넘친다고 생각합니다. 여러 번 읽고 자기 것으로 만드시길 바랍니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.