임대차보호법(주택&상가) 확정일자 쉽고 자세하게 알려드릴게요.

사회 초년생 혹은 대학생이라면 누구나 자취의 꿈을 가지고 있죠? 혼자 살 수 있는 독립적인 공간을 자유롭게 사용하면서 누릴 수 있는 것들이 많습니다. 자유도 만끽하고 주거 공간을 내 마음대로 예쁘게 꾸밀 수도 있구요. 하지만 원룸이나 아파트를 구하면서 한편으로는 내 보증금을 떼먹힐 위험이 있지는 않을까? 하는 걱정을 한번 쯤은 해보셨을 겁니다. 저 역시 사회 초년생 처음 원룸 계약을 하면서 보증금 없어질 걱정에 이것 저것 검색해 봤던 기억이 나네요. 이번 글에서는 주택임대차보호법과 전입신고에 대해 전반적인 내용을 정리해 드리겠습니다.

 

먼저 주택임대차보호법이 무엇인지부터 알아 보도록 하겠습니다.

 

1. 주택임대차보호법

주택임대차보호법은 주택임차인을 위한 법입니다. 임차인이 주택의 인도와 주민등록(전입신고)을 마친 때는 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력을 갖게 됩니다. 이를 ‘대항력’이라고 합니다. 갑자기 어려운 법률 용어가 등장 하네요... 대항력이다 전입신고다... 도대체 무슨 말을 하는 걸까요? 좀 더 구체적으로 살펴 보도록 하겠습니다.

 

전입신고는 거주지를 이동하고 신고하는 의무입니다. 따라서 대부분의 임차인들은 대항력을 가지고 있습니다. 이는 미등기 주택, 무허가 주택에도 적용되고, 정당한 사유 없이 전입신고를 14일 이내에 하지 않는 경우 5만 원 이하의 과태료가 부과됩니다.

 

주택임대차보호법

 

정리하면 전입신고는 내가 이사를 갔을 때 주소지가 바뀌었다는 것을 신고하는 것이라고 할 수 있겠습니다. 이렇게 전입신고를 하게 되면 그 다음 날부터 다른 사람에게 효력을 갖게 되는데 이를 대항력이라고 합니다. 그렇다면 확정일자는 무엇일까요?

 

2. 확정일자

임차인이 주택의 인도와 전입신고를 마치면 둘 중 늦은 날 다음날 0시(대항력 발생시점)에 대항력을 갖추게 되고, 거기에 확정일자까지 받으면 대항력 발생시점과 확정일자 중 둘 중 늦은 날 낮에 우선변제권도 갖추게 됩니다.

 

확정일자는 전입신고와 상관없이 임대차계약서가 완성되면 그 계약서에 받을 수 있습니다. 따라서 임차인이라면 민법상 전세권을 설정하지 않는 이상, 주택임대차보호법상의 강력한 보호를 받기 위해서 반드시 이사와 더불어 신속히 전입신고를 하고, 확정일자를 받아두어야 합니다. 확정일자는 동사무소, 지금은 ‘주민센터’로 이름이 바뀌었죠? 여기에 임대차 계약서 원본을 가지고 가시면 도장을 찍어 주십니다.

 

그런데 여기서 조금 조심해야 할 점이 있습니다. 임차인이 이사하는 날 바로 전입신고를 하고 확정일자를 받아두었다고 합시다. 그런데 위에서 말씀드린 것처럼 대항력은 이사한 다음날 0시에 발생하고, 우선변제권 역시 대항력 발생시점과 확정일자 둘 중 늦은 날 낮에 발생합니다. 그런데 집주인이 하필이면 임차인이 이사오는 날 그 집을 담보로 대출받을 수도 있겠죠?

 

 

이렇게 되면 근저당권과 같은 담보물권은 효력 발생일이 당일 이기에 임차인이 전입신고를 하고 확정일자를 받아둔 그날에 근저당권이 동시에 설정되면, 당연히 근저당권이 임차권보다 선순위가 됩니다. 추후에 그 부동산이 경매에 넘어가게 되면 임차인은 후순위 임차인이 되고 최악의 경우에는 임차인이 보증금을 한푼도 못 건지고 낙찰자에게 쫓겨나야 할 수도 있습니다.

 

임대차보호법

 

따라서 실무에서는 임대차계약을 할 때 임차인이 보증금 잔금을 치르고 전입신고를 한 뒤 2~3일 후까지는, 적어도 익일 오전 0시까지는 근저당이나 가압류 등이 설정되지 않아야 한다는 특약사항을 기재하기도 합니다.

 

결과적으로 주택임대차보호법은 임차인을 위한 대표적인 법입니다. 만약 임대차계약서에 임차인에게 불리한 특약사항이 기재되어 있더라도 민사특별법인 주택임대차보호법이 민법보다 우선이 되므로 그 특약사항은 효력이 없습니다! 만약 주택임대차 관련해서 임대인과 임차인 사이에 법률분쟁이 있을 경우에는 대한법률구조공단의 주택임대차분쟁조정위원회에 조정신청을 할 수도 있습니다.

 

지금까지 주택임대차보호법과 확정일자에 대해 알아 보았습니다. 사회 초년생이나 원룸을 구하는 대학생 여러분 들게 많은 도움이 되셨으면 좋겠습니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다. 모두들 안전하게 방 구하세요!