건축물대장 매각물건명세서 감정평가서 자세히 알려드립니다.

안녕하세요. 이번 글에서는 부동산 경매에 관심이 있는 투자자에게 도움이 될만한 정보를 담고자 합니다. 보통 부동산 경매를 할 때 미리 봐두어야 하는 공식 문서들이 있습니다. 바로 건축물대장, 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 감정평가서가 그것입니다. 하나 하나 어떻게 봐야 하는지 알아 볼까요?

 

1. 건축물대장

건축물대장에 위반건축물이라고 표시가 되어 있는 물건이 있습니다. 위반건축물은 대출이 나오지 않습니다. 이 경우에는 철거 후 대출이 가능합니다. 불법 용도 변경이나 불법 증축을 한 건축물은 건축물대장 우측 상단에 위반건축물이라고 표기되어 있습니다.

 

해당 시청이나 구청, 군청에 전화를 해서 위반 사항이 무엇인지 확인해 봐야 합니다. 무리하게 증축한 집이라면 입찰을 포기하는 것이 낫습니다.

 

2. 매각물건명세서

매각물건명세서는 입찰자에게 정보를 제공하기 위한 문서입니다. 매각기일 일주일 전까지 공개됩니다. 점유자(임차인) 이름, 임대차 기간, 보증금, 임차료, 전입신고일자, 확정일자 외에 최선순위 설정, 배당요구종기 등의 정보도 나와 있습니다.

 

배당요구종기는 이 집에 살고 있는 채권자 혹은 임차인이 권리신고를 할 수 있는 최종 날짜입니다. 임차인 등 ‘당연 배당권자’가 아니라면 배당요구종기일 내에 권리신고를 해야 합니다.

 

매각물건명세서는 경매가 진행될 때 해당 경매계에서 작성해서 신뢰도가 높은 문서입니다. 그러나 간혹 중요 정보가 누락되기도 합니다. 소멸되지 않는 권리 표기가 누락되기도 하고, 서류상 신고되지 않은 위험한 권리가 현장에 숨어 있기도 합니다.

 

3. 등기사항전부증명서

등기사항전부증명서에는 표제부, 갑구, 을구 등이 있습니다. 표제부에는 토지와 건물에 대한 전반적인 내용으로, 주소, 면적, 구조, 층수, 등기에 대해 나와 있습니다. 갑구에는 소유권에 대한 내용이 나와 있습니다. 소유자, 압류, 가압류, 경매기입등기, 가등기, 가처분 등의 사항이 기재되어 있습니다.

 

소유권이 언제 누구에게 이전되었는지 알 수 있고 마지막 소유주를 확인하면 됩니다. 을구에는 소유권 이외의 권리가 나와 있습니다. 근저당권, 전세권, 임차권, 지상권 설정 여부와 그 변경 사항이 표시되어 있습니다. 일반적으로 대출을 받을 경우에 을구에 표시됩니다.

 

4. 감정평가서

감정가가 얼마인지 확인하되 참고자료 이상의 의미는 아닙니다. 아파트처럼 비교할 수 있는 유사 물건이 많으면 시세를 쉽게 파악할 수 있습니다. 그러나 빌라, 토지, 상가, 임야, 공장처럼 자주 거래되지 않는 부동산은 가치를 정확히 파악하기 어렵습니다.

 

감정평가 후에 나머지 경매 절차를 거치는 데는 몇 개월이 걸리고, 몇 차례씩 유찰 되기도 합니다. 그동안 시세가 바뀔 수도 있습니다.