아파트 경매 절차 자세히 알려드릴게요.

2017년부터 지금까지 쭉 부동산 자산의 상승이 어마무시 했습니다. 그러다보니 저같은 직장인은 월급이 오르는 속도보다 집값이 상승하는 속도가 훨씬 빠르더라구요. 눈물 좀 닦고... 그래서 많은 분들이 부동산을 보다 싸게 사는 것에 관심이 많은 것 같습니다. 싸게 사서 비싸게 팔기 위한 수단으로 부동산 경매가 있습니다. 이번 글에서는 아파트 경매 절차에 대해 상세히 알려 드리겠습니다.

 

아파트 경매

 

먼저, 경매가 무엇인지부터 알아야 겠죠? 경매는 법원이 ‘채권자의 신청’으로 ‘채무자의 부동산’을 강제로 매각해서 채권자가 받을 돈을 대신 회수해주는 시스템입니다. 이를 통해서 채권자는 채권을 회수하고, 채무자는 채무를 변제하고, 낙찰자는 수익을 얻는 것입니다.

 

경매가 무엇인지 감을 잡으셨다면 이제는 구체적으로 아파트 경매 절차가 어떤 과정을 통해서 이루어 지는지 하나하나 구체적으로 알아 보겠습니다.

 

1. 경매신청 및 경매개시결정

채권자의 경매신청이 있으면 임의경매라면 저당권의 존재 등을 심사하고, 강제경매라면 강제집행 요건, 집행개시 요건, 부동산의 채무자 소유여부, 압류금지 여부 등에 관해서 심사합니다. 그리고 그 신청이 적법하다고 인정되면 각각 임의경매개시결정 또는 강제경매개시결정을 합니다.

 

목적부동산을 압류하고 관할 등기소에 경매개시결정이 기입등기를 촉탁하여 등기관으로 하여금 등기부에 기입등기를 하도록 합니다. 경매개시결정 정본은 채무자에게 송달됩니다.

 

2. 배당요구의 종기결정 및 공고

배당요구의 종기는 경매개시결정에 따른 압류의 효력이 생긴 때부터 1주일 내에 결정하되, 종기는 첫 매각기일 이전의 날로 정하게 됩니다.

 

3. 매각 준비

법원은 집행관에게 매각할 부동산의 현상, 점유관계, 차임 또는 보증금의 액수, 기타 현황에 대해서 조사를 명합니다. 또한 감정평가사에게 부동산을 평가하게 해서 그 평가액을 참작한 최저매각가격(최저입찰가격)을 정합니다.

 

4. 매각방법, 매각 및 매각결정기일의 지정, 공고, 통지

위의 절차가 끝나면 담당판사의 판단에 따라서 통상의 방법처럼 진행하는 기일입찰방법과 일정기간의 입찰기간을 정해서 입찰을 실시하는 기간입찰방법 중 하나를 선택해서 매각기일 등을 지정, 통지, 공고 합니다.

 

5. 매각의 실시

기일입찰의 경우 집행관이 집행보조기관으로서 미리 지정된 기일, 장소에서 매각을 실시하여 최고가매수신고인 및 차순위매수신고인을 정합니다. 기간입찰의 경우, 집행관이 입찰기간 동안 입찰봉투를 접수해서 보관하다가 매각기일에 입찰봉투를 개봉해서 최고가매수신고인과 차순위매수신고인을 정하고, 매각기일에는 입찰을 실시하지 않습니다.

6. 매각결정절차

법원은 매각기일로부터 7일 동안 매각허가에 관한 이해관계인의 의견을 듣고 직권으로 법이 정한 매각불허가 사유가 있는지 여부를 조사한 다음, 매각결정기일에 매각허가결정 또는 매각불허가결정을 선고합니다. 법원으로부터 매각허가결정이 떨어지면, 다시 그 매각허가결정에 대해서 매각허가에 정당한 이유가 없거나 결정에 적은 것 외의 조건으로 허가해야 한다고 주장하는 매수인 또는 매각허가를 주장하는 매수신고인은 즉시항고를 할 수 있습니다.

 

즉시항고를 하려는 항고인은 매각허가여부의 결정을 선고한 날부터 1주일 안에 항고장을 원심법원에 제출해야 합니다.

 

7. 매각대금의 납부

매각허가결정이 확정되었을 때에는 법원은 대금지급기한을 정해서 매수인에게 매각대금의 납부를 명합니다. 매각허가결정이 확정되면 법원은 대금지급기한을 지정하므로, 정해진 기한 내에 언제든지 대금을 납부할 수 있습니다.

 

아파트 경매

8. 배당절차

매수인이 매각대금을 완납하면 법원은 배당기일을 정해서 이해관계인과 배당을 요구한 채권자에게 통지해서 배당을 하게 됩니다.

 

9. 소유권이전등기 등의 촉탁, 부동산인도명령

매수인은 매각허가결정이 선고된 후에는 매각부동산의 관리명령을 신청할 수 있고 대금 완납 후에는 인도명령을 신청할 수 있습니다. 매수인이 대금을 납부하면 부동산의 소유권을 취득하므로, 집행법원은 매수인으로부터 필요서류의 제출이 있게 되면 매수인을 위해서 소유권 이전등기, 매수인이 인수하지 아니하는 부동산상의 부담의 말소등기를 등기관에게 촉탁하게 됩니다.

 

이렇게 부동산 경매 절차는 총 9단계로 나뉩니다. 각각의 절차가 경매에 처음 입문한 분들에게는 어렵고 복잡하게 느껴질 것 같습니다. 저 역시 공부하면서 왜 이리 외계어가 많은가? 새악을 했었습니다. 하지만 ‘고생 끝에 낙이 온다’는 옛 말이 있지 않습니까?! 꾸준히 경매에 대해서 공부하고 입찰해나가다 보면 밝은 미래가 기다리고 있을 것입니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.