선순위 임차인 배당요구 신청 보증금 자세히 알려드립니다.

부동산 경매를 요즘 열심히 공부하고 있습니다. 그러다 보니 요새 부동산 등기부 등본에서 권리 관계를 분석하는 것을 깊게 파고 있습니다. 기준권리보다 뒤에 있는 것들은 경매가 이루어 지면 모두 없어지기 때문에 관계가 없지만 기준권리보다 앞서 등장하는 권리들은 매수인이 인수해야 할 수 있습니다. 이번 글에서는 선순위 임차권에 대해 자세히 알아 보도록 하겠습니다.

 

1. 선순위 임차인

선순위 임차인이란 기준권리보다 앞서서 전입신고 한 임차인으로 낙찰자가 인수하는 경우와 인수하지 않아도 되는 경우로 나뉩니다. 일반적으로 경매로 나온 아파트 중 유찰횟수가 많은 물건은 대항력과 우선변제권을 갖춘 선순위 임차인이 존재하는 경우가 많습니다.

 

대항력이란, 임차인이 제3자에게 자신의 임대보증금을 주장할 수 있는 권리를 말합니다. 대항력은 임차인이 주택의 인도와 전입신고(주민등록)를 마치면, 그 다음 날부터 제3자에 대해서 효력이 발생합니다.

 

 

선순위 임차인

 

 

우선변제권은 후순위 채권자보다 우선해서 배당을 받을 수 있는 권리입니다. 우선변제권을 갖추려면 임대차계약서에 확정일자가 있어야 하고, 확정일자는 기준권리보다 일자가 하루라도 빨라야 합니다. 만약, 늦으면 순위에 따라서 배당을 받게 됩니다. 또한 배당요구종기까지 배당요구를 해야 우선변제권이 보장됩니다.

 

2. 선순위 임차인 – 배당신청

대항력과 우선변제권을 가진 임차인이 배당요구를 하면, 낙찰된 금액에서 보증금을 먼저 배당받을 수 있습니다. 이때 낙찰금액이 보증금보다 많아서 보증금을 전액 배당 받는다면 매수인이 책임져야 하는 보증금은 없습니다. 하지만 낙찰금액이 보증금보다 적어서 전액 배당받을 수 없다면 잔여 보증금을 매수인이 인수해야 합니다.

 

선순위 임차인

 

결론적으로 경매를 할 때 매수인이 대항력 있는 임차인을 조심해야 하는 경우는 아래와 같습니다. 먼저 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이 배당요구를 하지 않았거나, 배당요구종기가 지나서 배당요구를 한 경우입니다. 이때 임차인은 배당절차를 통해서 보증금을 받지 못합니다. 따라서 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

 

두 번째로 대항력은 갖추었지만 우선변제권이 없는 경우입니다. 임대차계약서에 확정일자가 없는 임차인을 말합니다. 이런 경우에도 배당요구는 할 수 있지만, 배당받을 수는 없습니다. 우선변제권이 없기 때문입니다. 이 경우에도 보증금은 매수인이 책임을 져야 합니다.

 

 

마지막으로 경매절차로 보증금을 전액 배당 받지 못한 경우입니다. 이때에도 남은 보증금은 매수인이 인수해야 합니다.

 

이번 글에서는 선순위 임차인에 대해 알아 보았습니다. 부동산 경매를 할 때 등기부 등본에서 대항력이 있는 임차인이 있다면 꼭 조심해서 투자를 하시는 것을 추천 드립니다. 긴 글 읽어주셔서 감사합니다.