토지 경매 주의사항 자세히 알려드립니다.

일반적으로 부동산 경매 투자를 한다고 하면 오피스텔이나 아파트, 빌라에 관심을 가지는 분들이 많습니다. 상대적으로 토지 경매는 관심을 가지는 분들이 극히 드뭅니다. 하지만 토지 경매가 잘 만하면 수익을 내기 좋다고 합니다. 이번 글에서는 토지 경매시 주의사항에 대해 자세히 알려 드리겠습니다.

1. 토지 경매시 주의사항

토지 경매는 내가 왜 땅을 사려고 하는지 목적을 분명히 세우고 거기에 맞게 물건분석, 입지분석, 현장탐방을 해야 합니다. 만약 증여나 상속이 목적이라면 당장의 개발보다는 향후 10년, 20년 그 멀게는 40~50년 이후에 이 지역이 어떻게 변화할지를 제대로 분석하고 경매로 저렴한 땅을 사야 합니다.

 

토지 경매

 

증여, 상속이 아니라 전원주택, 주말농장 또는 농사를 짓기 위해서 실수요 목적으로 땅을 알아본다면 분석의 기준 자체가 달라져야 합니다. 만약 개발을 목적으로 땅을 알아본다면 자본수익을 극대화할 수 있는 땅인지, 건물을 짓기 위한 공법이나 법적 규제 등은 어떤지 알아봐야 합니다.

 

2. 토지 경매 권리분석

토지 경매를 하기 위해 어떤 과정을 거쳐야 하는지 자세히 살펴 보겠습니다. 먼저 카카오나 네이버에서 제공하는 지도를 통해 현장을 확인합니다. 현장탐방을 가지 않더라도 주변의 산과 강, 고속도로, 지방도로의 현황을 단번에 확인할 수 있습니다. 여기서 괜찮은 땅이라는 생각이 들면 이제 현장을 직접 가봐야 합니다.

 

현장탐방을 위해서는 먼저 입지에 대해 확인해 봅니다. 확실한 정보는 공적장부에 나오는데요. 공적장부는 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도, 등기부를 말합니다. 특히 토지이용계획확인서, 토지대장, 지적도를 통해 숨어 있는 미래 가치를 찾을 수 있습니다.

 

토지 경매

 

권리분석을 하기 위해서는 기준권리가 되는 4가지를 기억해야 합니다. 바로 근저당권, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기가 그것입니다. 이 4가지가 기준권리이며 등기현황에서 가장 앞에 나오는 권리를 찾으면 그것이 바로 소멸기준권리가 됩니다. 그리고 기준권리와 그 이후의 권리는 무조건 경매로 소멸됩니다.

 

기준권리 뒤에 나오는 권리들은 경매와 함께 소멸됩니다. 매수자가 신경 쓸 필요가 없다는 것입니다! 하지만 기준권리 앞에 나오는 권리는 매수자가 인수를 해야 합니다.

 

3. 토지 경매 – 토지이용계획확인서

관리지역 중 계획관리지역은 도시계획을 세울 때 가장 먼저 개발되는 지역입니다. 따라서 미래가치가 높습니다. 현장탐방을 갔을 때 시골 지역으로 보이더라도 토지이용계획확인서 상에서 계획관리지역으로 구분되어 있는 지역이 있다면 시골 땅이라고 하더라도 개발이 될 경우 제일 먼저 가격이 오를 땅입니다.

 

용도지구는 토지의 이용 및 건축물의 용도, 건폐율, 용적률, 높이 등에 대한 용도지역의 규제를 강화하거나 완화해서 적용하는 지역입니다.

 

지금까지 토지 경매시 주의해야 할 사항과 권리분석에 대해 자세히 알아 보았습니다. 많은 분들게 도움이 되시길 바라면서 이만 물러 가겠습니다. 감사합니다.