선순위 임차인 대항력 자세히 알려드립니다.

이번 글에서는 부동산 경매에 관심이 있는 분들에게 도움이 될만한 정보를 담았습니다. 보통 부동산 경매 초보 투자자에게는 대항력이 있는 선순위 임차인이 있을 경우 그 물건을 조심하라고 합니다. 도대체 대항력이 무엇일까요? 그리고 선순위 임차인이 있는 물건은 왜 조심해야 할까요? 이번 글에서 자세히 알아 보도록 하겠습니다.

 

1. 대항력

먼저 대항력은 임차인이 집주인 및 낙찰자에게 자신의 임차권을 주장할 수 있는 권리입니다. 대항력을 갖추려면 정당한 계약, 이사하고 점유할 것, 전입신고의 3가지 조건을 충족 시켜야 합니다. 이때 주의할 점은 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생한다는 것입니다.

 

따라서 근저당성립일이 전입신고일과 같다면, 전입신고 다음 날부터 대항력이 생기니 임차인은 후순위가 됩니다. 그렇다면 선순위 임차인은 무엇일까요?

 

2. 선순위 임차인

말소기준권리보다 대항력을 갖춘 날짜가 빠른 임차인을 선순위 임차인이라고 합니다. 선순위 임차인은 낙찰자에게 자신의 보증금을 전부 돌려받기 전까지는 못 나간다고 대항할 수 있습니다. 따라서 낙찰자는 임차인의 보증금을 인수해야 합니다.

 

그런데 꼭 선순위 임차인이 대항력을 주장하는 것은 아닙니다. 요새는 대항력을 포기한 선순위 임차인도 있고 이런 물건을 눈 여겨보시는 것도 좋은 투자가 될 것입니다. 그렇다면 어떤 경우에 선순위 임차인이 대항력을 포기할까요?

 

 

한때 떠들썩 했던 갭투자, 전세사기 기억 나시나요? 언론과 뉴스에서 떠들썩 했던 사건들입니다. 전세보증보험에 가입했다면 임차인은 보증금을 받아나갈 수 있지만, 주택도시보증공사는 집주인으로부터 보증금을 받지 못해서 경매를 신청합니다. 이런 물건은 매매가보다 전세가가 비싼 경우가 많습니다. 하지만 요즘에는 이런 빌라가 많아서 주택도시보증공사가 자체 회의를 거쳐서 대항력을 포기해서 낙찰받은 금액만 회수할 목적으로 경매를 진행하는 물건들이 있습니다.

 

 

주택도시보증공사에서 대항력을 포기한다는 확약서를 법원에 제출했고, 그것이 받아들여져 매각물건명세서에 기재되어 있다면 낙찰금 이외에 인수해야 할 금액은 없습니다. 매각물건명세서에 반드시 기재되어 있어야 확약서의 효력이 인정됩니다. 임차인은 주택도시보증공사에서 보증금을 미리 받고 나갔기에 명도도 쉽습니다.

 

하지만 일반적으로는 대항력이 있는 선순위 임차인의 경우 조심해야 합니다. 매매가보다 전세 보증금이 더 비싸게 설정된 경우 임차인이 대항력을 포기하지 않으면 고스란히 낙찰자가 전세금을 부담해야 합니다.