베트남 부동산 투자의 어려움, 문제점

이번 글에서는 베트남 아파트 시장의 문제점을 고찰해 보도록 하겠습니다.
베트남은 외국인이 살 수 있는 아파트가 매우 제한적입니다.
그래서 현지 내국인의 아파트 시장과 외국인의 아파트 시장이 나뉘어 있습니다.

1. 외국인 아파트 시장의 한계

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베트남은 빈부 격차가 커서 대다수의 사람이 중고급 아파트의 구매력을 갖출 때까지 단기적인 가격 급등을 기대하기는 어렵습니다.

또한 외국인 밀집 지역이나 일부 고급 아파트들은 외국인들의 수요가 많지만 매매 가능분이 프로젝트당 30%로 제한되어, 외국인끼리 외국인 분양분에 대해 프리미엄을 붙여 전매나 매매가 이루어지기도 합니다.

같은 아파트를 외국인은 프리미엄까지 주고 사는 경우가 생기는 것입니다.
(내국인이었다면 분양가 그대로 살 수 있거나 오히려 미분양된 부분을 할인 가격으로 살 수 있음)

결론적으로 외국인 분양분들 신청한 프로젝트에 한해 최대 30%까지 외국인에게 분양된 것을 최대 50년까지만 보유 가능하고, 1회 연장 가능합니다.(100년)

또한 외국인이 베트남인이 소유한 아파트를 사는 것은 불가능합니다.


2. 시공 계획 불이행 문제 및 행정절차의 문제

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베트남 아파트는 건설사나 시행사들의 시공 계획 불이행 문제나 행정절차의 불합리성으로 층수, 조망 등의 조건이 지켜지지 않는 경우가 있습니다.

일부 아파트의 경우에는 분양받아 입주를 마친 지 몇 년이 지났음에도 소유권증서 발급이 지연되고 있습니다.

베트남 현지인들도 이러한 문제로 장기간 분쟁을 벌이는 경우가 많습니다.
하지만 현재로서는 규제가 명확하지 않아 해결책이 없는 상태입니다.

3. 베트남 아파트 시장에 대한 정보 부족

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한국에서는 국토부의 아파트 실거래가가 웹사이트, 전문 앱을 통해 정확하게 공개되어 있습니다.
하지만 베트남에서는 아파트 시세를 알기 어렵습니다.
최초 분양가는 공개되기도 하지만 실제 거래 가격은 알기 어렵고, 현지인들 간 거래 시세와 외국인들 간 거래 시세가 달라 시장가격으로 아파트를 사기 쉽지 않습니다.

베트남에서는 부동산개발 회사가 아니라 분양대행사에서 아파트를 판매합니다.
이때 분양 대행사는 1급(F1), 2급(F2), 3급(F3)으로 나뉘는데 소수의 F1 분양대행사가 수백 개의 F2대행사에 위임하면, 이들이 그 아래 수천 개의 F3 분양대행사에 위임합니다.

권한과 정보는 아래로 갈수록 급격히 줄어들고 베트남에서 한국인이 운영하는 부동산중개사무소는 대다수 F3급 아래이기 때문에 핑크북을 발급할 수 있는 자격도 정보도 갖추지 못했을 가능성이 높습니다. 

4. 베트남 아파트 투자 전망은?
단순히 매매 가격의 차이만 고려할 것이 아니라, 투자의 안전성, 수익성, 원활한 회수 가능성 등 모든 요소를 고려 했을 때, 아파트 투자가 반드시 성공적인 투자 방법이라고 말할 수는 없습니다.