등기부등본 권리분석 자세히 알려드립니다.

이번 글에서는 등기부 등본을 통해 권리 분석을 하는 방법을 알려 드리고자 합니다. 권리 분석에서 제일 중요한 것은 최선순위 권리 이후 전부 말소 원칙입니다. 먼저 등기부 등본에서 표제부, 갑구, 을구 권리 분석을 순차적으로 살펴 보겠습니다.

 

 

집합건물은 표제부에 1동의 건물의 표시, 대지권의 목적인 토지의 표시, 전유부분 건물의 표시, 대지권의 표시가 있어야 합니다. 특히 대지권의 표시가 중요 합니다. 집합건물은 토지를 공유해서 사용 합니다. 그 공유하는 토지 면적의 권리를 집합건물 등기부상 개별 호에 각각 부착시키는 과정을 거칩니다. 공유된 토지의 권리를 대지의 권리, 줄여서 대지권이라고 합니다. 전체 대지권 중 몇 제곱미터를 부착시키는데 이것이 간혹 없을 때도 있습니다. 이걸 대지권 미등기라고 합니다.

 

 

토지의 소유권이 집합건물의 대지권에 표시가 되지 않은 빌라를 사면 대출이 실행되지 않을 수 있습니다. 빌라 건축에서는 간혹 대지권이 없는 상태로 거래가 되는데 최악의 경우 나중에 대지권만큼 돈을 추가로 지급해서 집합건물 빌라에 토지 지분을 부착시켜야 하는 일이 벌어질 수도 있습니다. 사설 유료 경매 사이트를 이용한다면 주의사항란에 대지권 미등기라고 표기를 해줍니다.

 

 

다음으로 갑구와 을구를 알아 보겠습니다. 갑구에는 소유권에 대한 사항을 표기해주고 을구는 소유권 외의 권리에 대한 사항을 표기합니다. 갑구에는 순위가 번호로 표기되어 있고 등기의 목적이 매매인지, 압류인지, 말소인지 경매인지 등을 표기하고 있습니다. 갑구에는 소유권에 대한 모든 사항이 존재 합니다.

 

 

을구는 소유권 외의 모든 사항을 기재합니다. 매매 시에는 반드시 대금을 치를 때 을구의 근저당들이 없어지는 것을 확인해야 합니다. 아니면 근저당 금액을 인수하고 인수 대금만큼 매매 금액에서 차감하고 지급해야 합니다. 매매 시에는 반드시 을구 근저당을 유심히 살펴보아야 한다는 점 꼭 명심 하세요!

 

을구 근저당 등은 경매로 전부 말소됩니다. 은행은 거의 필연적으로 자신들이 을구에 1순위 근저당권자이길 바랍니다. 그리고 2순위부터 대부업체 근저당이 설정되든, 무등록 사채 근저당이 설정되든 간에 1순위 근저당권자인 은행 근저당 외 나머지 권리는 대부분 소멸 합니다. 을구는 시간 순서에 의해서 먼저 접수, 등기된 권리가 선순위입니다.

 

그리고 을구에 기재되지 않는 사항은 임차인 외 거의 없습니다.